di Fabiana De Vincenzi
Comprare casa resta per la maggior parte degli italiani un passo fondamentale della vita adulta, un traguardo irrinunciabile, un momento durante il quale, per il carico di responsabilità, si ha paura di commettere errori. La mole di adempimenti e di informazioni disponibili contribuisce a rafforzare il senso di disorientamento. In questo scenario molti si affidano esclusivamente alle agenzie immobiliari. Queste ultime hanno però la vendita della proprietà come obiettivo primario, e non la nostra tutela.
A seguir la legge, niente dovrebbe essere più “regolare” di una casa in vendita, eppure la realtà è ben lontana dall’esserlo… Dall’acquisto alla vendita di una casa passano, quasi sempre, moltissimi anni. Durante questo tempo le esigenze cambiano e si effettuano modifiche, magari senza consultare un tecnico, magari solo con un’impresa. Ma allora come possiamo tutelarci? Quali sono i controlli preventivi da compiere prima di formulare un’offerta per la casa dei nostri sogni?
Il primo documento che ci viene fornito dall’agenzia immobiliare o dal proprietario è generalmente la planimetria catastale. Si tratta del disegno della proprietà come è registrata al Catasto; da questa “piantina”, per usare un termine più familiare, possiamo desumere la distribuzione dei locali, la loro destinazione (cucina, bagno, stanza etc.), presenza e posizione di finestre e/o balconi e/o terrazzi, altezza dei locali, orientamento etc. La planimetria catastale viene depositata quando viene terminata una nuova costruzione (preventivamente autorizzata!). Ogni futuro cambiamento sull’immobile che abbia una certa rilevanza come, ad esempio, l’abbattimento di un tramezzo, comporterà, oltre alle autorizzazioni del caso, la necessità di un aggiornamento della documentazione depositata al Catasto. Questo aggiornamento va eseguito da un tecnico (architetto, ingegnere, geometra). Da ciò scaturisce che il primo controllo in occasione della visita alla proprietà riguarda la corrispondenza fra la planimetria catastale e lo stato di fatto. In mancanza di tale corrispondenza (ma anche quando sussista) il passo successivo è accertare la regolarità urbanistica, ovvero lo stato legittimo dell’immobile. La regolarità urbanistica riguarda le autorizzazioni che hanno legittimato la costruzione di un manufatto (come la licenza edilizia ad esempio) nonché quelle riguardanti eventuali successive trasformazioni (come la creazione di un secondo bagno). La corrispondenza fra l’ultimo titolo abilitativo depositato al Comune e lo stato di fatto garantisce la regolarità dell’immobile (cfr. art. 9-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380). Diversamente ci troveremo di fronte ad un immobile in tutto o in parte abusivo. Informazioni sul titolo abilitativo sono spesso riportate nell’atto di compravendita o sono reperibili presso l’amministratore di condominio, previa autorizzazione della proprietà. Evidentemente un rifiuto a fornirle dovrà metterci in allarme. Davanti ad un abuso potremo chiedere, quando possibile, una sanatoria dello stesso, rigorosamente prima dell’acquisto. Nello stesso momento potremo inoltre richiedere l’attestato di prestazione energetica, anche detto APE, che il venditore è tenuto in ogni caso a consegnare all’acquirente. Si tratta di un documento che riporta la “classe energetica” della proprietà, ovvero i consumi, calcolati in base ad un prezzo medio di energia elettrica e gas e tenendo conto di elementi quali tipologia costruttiva, impianto di riscaldamento, qualità dei serramenti per nominarne alcuni. Questo documento ci aiuterà a capire quale potrebbe essere l’entità delle nostre bollette, si tratta pertanto di un parametro importante fra quelli che influiscono sul valore di un immobile.
Se tutto ciò ci spaventa non faremo un cattivo investimento chiamando un tecnico, soprattutto considerando l’entità della spesa! Un esperto ci metterà al sicuro da eventuali “trappole” e potrà fornire un parere sullo stato dell’immobile, sia dal punto di vista impiantistico che distributivo, per aiutarci a capire come adattarlo alle nostre esigenze. Potrebbe inoltre esprimersi sulla congruità del prezzo richiesto e, una volta effettuati tutti i controlli, aiutarci a formulare un’offerta facendoci, magari, risparmiare. Buona casa a tutti!
Fabiana De Vincenzi
Architetto e designer, ha vissuto a Sarajevo, Vienna e Roma alternando collaborazione con studi professionali e incarichi personali. Dal 2016 ha un suo studio professionale e si dedica all’ambito residenziale concentrandosi sulle problematiche di chi trasloca frequentemente per lavoro come ristrutturazioni a distanza e case nomadi. E’ iscritta all’Ordine degli Architetti di Roma dal 2013. Oggi è consigliere ACDMAE responsabile Eufasa e gruppo Formazione & Lavoro